СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ДЕЙСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖКХ

Реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) направлена на «формирование рыночных условий в данном секторе, снижение административного присутствия, развитие конкуренции с целью повышения качества обслуживания и его цены» [1]. Результатом преобразований должно стать освобождение федерального бюджета от затрат на производство и оказание жилищно-коммунальных услуг, доведение оплаты услуг потребителями почти до 100% их стоимости, привлечение частных инвестиций в эту социально значимую отрасль. В настоящее время в г. Москве, например, более 80% жилья находится в частной собственности, и многие собственники уже выбрали форму управления [1]. 

Реорганизация действующей структуры управ­ления жилищным фондом должна обеспечи­вать совершенствование процедуры контроля, учета и расходования средств на содержание и ремонт домов из городского бюджета, а также на организацию и переориентацию финансовых по­токов. Наличие собственников жилищного фонда предопределяет возможность их привлечения к финансированию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, что является важным направлением совершенствования систе­мы финансирования ЖКХ.

Существенной проблемой в решении указан­ной задачи реформы ЖКХ является наличие мно­жества проблем, важнейшей из которых является высокий износ основных фондов. Так, по оцен­кам специалистов, износ инженерных сетей со­ставляет 50%, а канализации - 30%. На решение проблем ветхого жилья требуется более 2 трлн руб., а на капитальный ремонт - более 10 млрд руб. [4]. Учитывая социальную значимость, по­требность значительных финансовых ресурсов, экономическую целесообразность капитального ремонта и сроки его проведения, целесообразно создание системы, в которой возможными источ­никами финансирования могут быть:

• средства Фонда содействия реформирова­нию ЖКХ;
• средства Центра по модернизации комму­нальной инфраструктуры ВЭБ;
• бюджетные средства города;
• средства различных институциональных инвесторов;
• кредиты банков;
• собственные средства предприятий;
• средства собственников жилых и нежилых помещений.

Выделение бюджетных средств Фонда со­действия реформированию ЖКХ и бюджетных ассигнований, на наш взгляд, должно рассматри­ваться как фактор, стимулирующий привлечение внебюджетных источников.

В качестве институциональных инвесторов могут выступать Пенсионные фонды. Размер средств Пенсионного фонда России, а также не­государственных Пенсионных фондов составляет более 160 миллиардов в год «длинных» денег [3, с. 132]. В соответствии с реформой пенсионной системы средства накопительной части этих фон­дов могут инвестироваться в надежные и доход­ные инвестиционные проекты. 

Кроме того, возможно использование средств паевых инвестиционных фондов. В настоящее время в России действуют паевые инвестицион­ные фонды, которые накапливают значительные активы за счет размещения в них средств Пенси­онных фондов, предприятий, населения и других инвесторов, которые могут быть заинтересованы в реконструкции жилья и получении доходов от реализации этих проектов.

Средства страховых компаний также могут создать финансовый источник для реконструк­ции, модернизации жилых домов с целью поддер­жания их в надлежащем состоянии и уменьшения возможности наступления страховых случаев. По ориентировочной оценке, даже при введении добровольного страхования жилья и установле­нии среднего тарифа страхования для населения в размере 40-60 руб. в месяц за квартиру можно было бы обеспечить привлечение в сферу ре­конструкции жилья до 3 млрд руб. ежегодно [3, с. 132]. В случае перехода в дальнейшем к обя­зательному страхованию жилья эта цифра может увеличиться в разы. Кроме того, страховые ком­пании с целью получения дополнительной при­были могут вкладывать собственные средства в эффективные и надежные проекты, связанные с реконструкцией жилищной сферы.

Реальным источником расширения масштабов финансирования инвестиций в жилищную сферу могут стать кредиты банков. В настоящее время деятельность банков в жилищно-коммунальном секторе крайне ограничена. Кредиты выдаются в основном на текущие расходы коммунальных предприятий, на пополнение оборотных средств, на покрытие кассовых разрывов. Инвестицион­ные проекты реконструкции не кредитуются. Объясняется это влиянием различных факторов: современным состоянием банковской системы, ситуацией на кредитном рынке, высоким уровнем риска в данном секторе экономики и другими.

Главные вопросы, которые должны быть ре­шены для вовлечения банковского капитала в сферу финансирования проектов реконструкции, заключаются в создании долгосрочной ресурсной базы кредитования и снижении рисков кредито­вания путем разработки способов обеспечения кредитов и предоставления гарантий.

Кроме того, целесообразно разработать ме­ханизм привлечения средств населения. Размер сбережений российского населения оценивается, по данным официальной статистики и различных маркетинговых исследований, примерно в 60-70 млрд долл. США. По оценкам независимых экс­пертов, порядка 25 млрд долл. (720 млрд руб.) из этих средств могут быть привлечены в инвести­ционный инструмент высокой степени надежно­сти со сроком обращения 3-5 лет и доходностью 8-10% годовых в валюте [3, с. 133]. Такой инстру­мент может быть обеспечен при реализации про­ектов комплексной реконструкции жилья.

Таким образом, по результатам исследования источников финансирования ЖКХ можно сделать следующие выводы:

1. Частичное финансирование из одного ис­точника не обеспечит решение вопросов даже выборочного капитального ремонта общего иму­щества МКД.
2. Необходимо установить приоритеты (кри­терии) финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (исходя из возможно­стей бюджета).
3. На начальном этапе формирования источни­ков финансирования необходимо ориентироваться:

• на проведение выборочного капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по результатам осмотров;
• на многоквартирные дома, в которых соб­ственники помещений имеют возможность при­влечь дополнительные источники средств, поми­мо средств самих собственников;
• на наличие решения собственников об уста­новлении платы на выборочный капитальный ре­монт;
• на наличие у собственников капитализиро­ванных средств;
• на объем и сроки выборочного капитально­го ремонта.

Средства на капитальный ремонт могут быть заимствованы собственниками помещений у под­рядных или управляющих организаций под обя­зательства длительных договорных отношений с последними. Также капитальный ремонт мо­жет быть произведен управляющей или подряд­ной организацией в аванс с отсрочкой платежей.

Другим возможным источником финансовых ресурсов являются механизмы выдачи кредитов на проведение капитального ремонта уполномо­ченному собственниками лицу (управляющая, подрядная организации) под личные обязатель­ства собственников (включение в структуру обя­зательных платежей отчислений на капитальный ремонт в виде самостоятельного вида платежа).

Как показывает практика, в настоящее время имеется значительный инвестиционный потен­циал, который может быть задействован в эффек­тивных схемах финансирования реконструкции, модернизации жилищной сферы. Возможные ис­точники финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в общем виде представ­лены на рис. 1 и 2 [3, с. 135].

Важнейшим вопросом с точки зрения финан­сирования капитального ремонта жилья является возвратность вложенных средств. Несмотря на типичность, простоту внедрения технических про­ектов, а также значительные объемы получаемой экономии энергоресурсов, а значит, и денежных средств, финансирование капитального ремонта и реконструкции в настоящее время имеет один из самых низких рейтингов инвестиционной при­влекательности по сравнению с другими сферами экономики. Объясняется это опасностью невоз­врата вложенных средств.

В этой связи важнейшей задачей является раз­работка возможных форм обеспечения заемных средств и гарантий для снижения рисков инвести­рования при построении схем привлечения част­ных инвестиций. Предполагается, что в качестве обеспечения заемных средств могут выступать:

- суммарная денежная экономия бюджетных средств от сокращения расходов на ресурсное обеспечение и предоставление дотаций по оплате жилищно-коммунальных услуг, получае­мая после реализации проектов капиталь­ного ремонта;

- платежи населения за жилищно­коммунальные услуги.

В качестве гарантий по привлекаемым средствам (кредитам) могут выступать гарантии, поручительства, залоги, предо­ставляемые администрациями города, административных округов или другими получателями заемных средств в виде цен­ных бумаг, собственности, прав на земель­ные участки и др.

В настоящее время платежи населе­ния представляют собой наиболее лик­видные активы (более 90% населения г. Москвы, например, добросовестно опла­чивают расходы по предоставлению жилищно­коммунальных услуг). В связи с этим могут быть разработаны механизмы, позволяющие использо­вать эти ликвидные активы в качестве обеспече­ния заемных средств.

При разработке схемы использования плате­жей населения в качестве обеспечения заемных средств предусматривается, что инициатором проекта капитального ремонта выступает управ­ляющая организация, обслуживающая много­квартирные дома.

Для практической реализации рассмотренной схемы обеспечения заемных средств необходимо модернизировать действующую систему регули­рования тарифов, предусматривающую полное возмещение затрат, в том числе на проведение ка­питального ремонта, а также неизменность тари­фов на действующий период (например, до окупаемости заемных средств). Включение в тарифы инвестиционной составляющей на капитальный ремонт приводит к их вре­менному увеличению, однако проведение работ с осуществлением ресурсосберегаю­щих мероприятий позволит значительно снизить эксплуатационные затраты и со­ответственно тарифы. Целесообразным представляется продолжение практики оказания помощи малоимущим гражданам в виде жилищных субсидий из бюджета.

Может быть рассмотрен подход к нако­плению средств собственников на основе страховых механизмов в качестве финан­сового инструмента формирования накопи­тельных средств на капитальный ремонт.

В обеспечение сохранности, защиты объектов жилищно-коммунального хозяй­ства и безопасности проживания граждан комплексная система страхования высту­пает наиболее важным аспектом.

На сегодняшний момент комплексная про­грамма страхования может выражаться в сле­дующих формах: страхование жилья граждан от различного рода случаев, будь то пожар, залив, взрыв и т. д., гражданской ответственности перед третьими лицами и общего имущества в много­квартирных домах (рис. 3).

Вторая группа комплексного страхования представлена на рис. 4.

Построение системы финансирования капи­тального ремонта жилищного фонда требует ин­теграции усилий и согласованных действий орга­нов власти, финансовых институтов, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц. Только такой подход может дать по­ложительный результат при использовании всех видов имеющихся имущественных и неимуще­ственных ресурсов. 

В рамках решения проблемы совершенствова­ния финансирования ЖКХ России особое значе­ние приобретают исследования вариантов капи­тализации средств, поступающих от объединений жилищного фонда. При этом капитализация ука­занных средств может быть произведена:

1. На расчетном счете ТСЖ, ЖК, ЖСК, СПК. С целью исключения злоупотреблений их руко­водством в части несанкционированного расходо­вания средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, необходимо уставы таких объединений привести в соответствие с жилищ­ным законодательством и ввести ограничения указанных полномочий.
2. На специальном расчетном счете в кредит­ной организации, выбранной на общем собрании большинством голосов собственников помеще­ний этого дома. В качестве примера можно при­вести приказ Министерства строительства, ар­хитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан от 31 мая 2006 г № 102/о «Об утверждении Порядка накопления и ис­пользования денежных средств на капитальный ремонт жилищного фонда в Республике Татар­стан». Основанием для снятия со счета денежных средств являются заверенные представителем собственника договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту; счет на оплату выполненных работ (либо счет на авансовую вы­плату на приобретение материалов для выполне­ния работ); акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества много­квартирного дома и др.
3. На расчетном счете управляющей орга­низации. Расходы на проведение капитального ремонта общего имущества входят в плату за содержание и ремонт жилого помещения, кото­рая согласно статье 155 ЖК РФ перечисляется в управляющую организацию [2].

При использовании последнего варианта сле­дует иметь в виду, что управляющие организации зачастую используют средства, предназначенные для проведения капитального ремонта, не по на­значению, в том числе на проведение непредвиден­ных видов работ в многоквартирном доме. Кроме того, ввиду слабой финансово-материальной базы этих новых субъектов рыночных отношений они могут стать банкротами, либо средства на капи­тальный ремонт могут быть взысканы с расчетно­го счета управляющей организации по решению судебных органов.

В целом процесс совершенствования системы формирования финансовых ресурсов ЖКХ целе­сообразно осуществлять по следующим направ­лениям:

• расширение источников финансирования
• развитие нормативной базы
• совершенствование тарифной политики, налогообложения, межбюджетных отношений и кредитной политики
• повышение роли и объективности оценки активов ЖКХ
• совершенствование системы управления
• усиление контроля за целевым распределе­нием и использованием финансовых ресурсов
• совершенствование механизма планирова­ния и распределения финансовых ресурсов
• повышение уровня образования кадров.

Совершенствование финансирования ЖКХ — сложный и многогранный процесс, имеющий ак­тивную социальную составляющую и обеспечи­вающий рост благосостояния нации в целом.