РЕГИОНАЛЬНАЯ МОДЕЛЬ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Проводимая в России реформа жилищных отношений коренным образом затрагивает интересы практически всех жителей страны, на­ходящихся как в больших городах, так и в малых населенных пунктах. Главная задача этой рефор­мы - внедрить один из основополагающих прин­ципов частного права, заключающийся в том, что собственники имущества несут все расходы по его содержанию.

Собственники помещений в многоквартирных домах полностью за свой счет содержат и ремон­тируют общее имущество, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. В его состав в многоквартирном доме входят: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначен­ные для обслуживания более чем одного помеще­ния в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифто­вые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, где есть инженерные коммуни­кации, иное обслуживающее более одного поме­щения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, меха­ническое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслужи­вающее более одного помещения, земельный уча­сток с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен данный дом, и иные пред­назначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, распо­ложенные на указанном земельном участке [1, ст. 36]. Вместе с тем при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требу­ющих капитального ремонта, за бывшим наймо­дателем (государством) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответ­ствии с нормами содержания, эксплуатации и ре­монта жилищного фонда [3, ст. 16].

Как показывает практика, сложившаяся в Мо­скве, текущий и капитальный ремонт много­квартирных домов по-прежнему осуществляется за счет средств городского бюджета в порядке установленной очереди. Если в доме старой по­стройки образуется товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо его передают управляющей организации, отличной от дирекции единого за­казчика, такой дом автоматически исключают из очереди, и жители сами несут ответствен­ность за его состояние и за свой счет делают ре­монт. Работа местных органов власти с жителями многоквартирных домов, которые должны вы­брать способ управления последними, показыва­ет, что люди отказываются от реализации своих прав на управление такими домами прежде всего из-за необходимости решать вопрос финансиро­вания капитального ремонта.

Еще сравнительно недавно содержанием жи­лищного фонда в России занималось государство, при этом отсутствовала какая-либо связь между стоимостью услуг и ценой, которую платило за них население. Государство отвечало за все, но на деле спросить было не с кого. Данная ситу­ация послужила основанием для претензий жите­лей к местной власти, отвечавшей за содержание и ремонт многоквартирных домов. Основной ар­гумент собственников квартир заключается в том, что они исправно платили за жилищно-комму­нальные услуги десятилетиями, а ожидаемый ка­питальный ремонт дома так и не состоялся, и те­перь, когда нужно приводить в порядок старые дома, власти хотят переложить бремя расходов на их жителей.

Как известно, бесплатная приватизация пред­полагает передачу квартир из государственной (муниципальной) собственности в частную, при­чем дома, в которых расположены указанные квартиры, должны находиться в надлежащем со­стоянии. Об этом обязан позаботиться прежний собственник.

На сегодняшний день жилищный фонд Рос­сии составляет 3 млрд м², более 50% из них нуж­даются в ремонте. Некоторые дома не ремонти­ровались в течение 40-50 лет, и объем ветхого жилья постоянно увеличивается. В настоящее время доля ветхого жилья в Москве составляет 3%, или 93 млн м², в том числе аварийное и под­лежащее сносу - более 11,2 млн м². Например, в Москве к началу августа 2009 года нуждались в ремонте 30 млн м² жилья, или 15% жилищного фонда города, или одна треть от общефедераль­ного показателя [7]. Оценивать состояние домов, в том числе определять степень их физического износа, уполномочены технические комиссии. Капитальный ремонт ветхих жилых домов пред­полагается осуществлять за счет средств город­ского бюджета, далее отремонтированные дома будут передаваться в управление жителям. Чтобы реализовать эту идею, был принят закон «О Фон­де содействия реформированию жилищно-ком­мунального хозяйства» [4]. Обязательное условие финансирования капитального ремонта состоит в том, что у дома обязательно должен быть хозяин в лице ТСЖ либо управляющей компании. По­сле завершения программы ТСЖ будут работать уже абсолютно самостоятельно. Таким образом, фонд не просто оказывает финансовую поддерж­ку гражданам, заинтересованным в том, чтобы привести свое жилье в нормативное состояние, но и содействует созданию новой формы управ­ления этим домом. После получения средств и выполнения определенного объема работ соб­ственники смогут в плановом режиме выделять деньги и поддерживать свое жилье в нормальном состоянии без государственной поддержки.

Предполагается привлечь собственников к участию в финансировании капитального ре­монта. При этом люди должны понимать: если им удастся распорядиться деньгами грамотно и каче­ственно выполнить ремонт, то в дальнейшем эти траты окупятся за счет уменьшения эксплуатаци­онных расходов на содержание дома. Например, наряду с заменой водопроводных и канализаци­онных труб, утеплением фасадов установка об­щедомовых (коллективных) приборов учета объ­емов потребления коммунальных ресурсов может резко уменьшить платежи за горячее и холодное водоснабжение и теплоснабжение.

Таким образом, на сегодняшний день госу­дарство косвенно признало свои обязательства проводить капитальный ремонт ветхого жилья и расселять граждан из аварийного жилищного фонда. Между тем остается некая промежуточ­ная категория многоквартирных домов, физиче­ский износ которых менее 70%, соответственно, их состояние не требует капитального ремонта. При этом возможны два варианта: фактическое значение физического износа может быть близ­ко к критической отметке в 70% или значитель­но меньше нее. Формально такие дома не будут включены в региональные адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов, и государственная поддержка со стороны фонда не будет распространяться на такие дома.

Необходимость субсидий на капитальный ремонт является следствием требований Жи­лищного кодекса РФ [1], предусматривающего обязанность собственников жилых помещений нести расходы не только на содержание и теку­щий ремонт, но и на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве собственности на общее иму­щество. В соответствии с жилищным законода­тельством решение о проведении капитального ремонта находится в исключительной компетен­ции общего собрания собственников помеще­ний, равно как и принятие решения о величине этих расходов. Если собственники не приня­ли такое решение или если не выбран ни один из предусмотренных способов управления многоквартирным домом, цены на содержание и ремонт общего имущества устанавливаются правительством Москвы. При их формирова­нии не учитываются расходы на капитальный ремонт, что допускалось в переходный период, но не в полной мере соответствует требованиям жилищного законодательства: финансирование капитального ремонта должно осуществляется за счет собственников помещений в многоквар­тирном доме. В обобщенном виде нормативная база по вопросам капитального ремонта пред­ставлена в табл. 1. Таким образом, за собствен­никами жилых помещений в полной мере за­креплена обязанность нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своим до­лям в праве общей собственности на это иму­щество. Размер платежей на капитальный ре­монт общего имущества рассчитывается исходя из его фактического состояния и требуемых за­трат на его приведение в надлежащее состояние. Жилищное законодательство предусматривает проведение капитального ремонта общего иму­щества как при наступлении отказов в работе оборудования или при разрушении конструктив­ных элементов, так и при необходимости пла­ново-предупредительных ремонтов. Для при­ведения в соответствие системы оплаты жилых помещений требованиям Жилищного кодекса РФ для собственников, в том числе для города Москвы как собственника, предлагается учиты­вать плату за капитальный ремонт общего иму­щества в составе платы за жилое помещение.

В настоящее время собственники помещений не в состоянии обеспечить в полном объеме фи­нансирование работ по капитальному ремонту, с учетом данного факта правительство Москвы не планирует полностью переносить бремя со­держания собственности на собственников. На федеральном уровне предусмотрена система субсидирования расходов на капитальный ремонт [2], аналогичная той, что действует с 1994 года при субсидировании расходов на жилищные и коммунальные услуги, то есть адресная субси­дия нанимателям и собственникам жилых поме­щений в зависимости от их доходов.

Для расчета величины ассигнований на капи­тальный ремонт выделим их три основных типа:

• платежи на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, финанси­рование которого является обязанностью города Москвы;
• субсидия на возмещение расходов управ­ляющим организациям или объединениям соб­ственников жилья на капитальный ремонт обще­го имущества многоквартирного дома после его проведения;
• субсидии на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Методические подходы к расчету субсидий на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

Платеж на капитальный ремонт общего иму­щества многоквартирного дома, финансирование которого является обязанностью города Москвы (С21):

С2₁ = S_гор × КР

где S_гор, - общая площадь помещений в много­квартирном доме, принадлежащих городу по пра­ву собственности; КР - размер ежемесячных отчислений на капитальный ремонт общего иму­щества в расчете на 1 м², определенный общим собранием собственников помещений или право­вым актом правительства Москвы, в составе пла­ты за содержание и ремонт жилых помещений

Субсидия на возмещение расходов управ­ляющим организациям или объединениям соб­ственников жилья на капитальный ремонт обще­го имущества многоквартирного дома после его проведения (С2₂):

С2₂ = (СКР/S_общ) S_гор,

где СКР - стоимость выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, подтвержденная актом; S_общ - общая площадь помещений в многоквар­тирном доме.

Субсидии на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (С2₃):

С2₃ = (СКР/S_общ) S_гор – НКР_гор – СТР,

где СКР - стоимость работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома; НКР_гор - бюджетные средства, накопленные на счете ЖК, ЖСК, объединения собственников жилья или на счетах государственных учрежде­ний, находящихся в их временном распоряжении, для капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома; СТР - сумма страхового возмещения ущерба.

По нашему мнению, следующим шагом по пути строительства целостной системы фи­нансового обеспечения реструктуризации ЖКХ должно стать создание накопительной системы, обеспечивающей сохранность денежных средств, выделенных на капитальный ремонт.

В настоящее время в разных модификациях могут быть использованы следующие модели аккумулирования денежных средств на капи­тальный ремонт многоквартирных домов, каждая из которых требует включения страховых схем:

• накопительные субсчета;
• специальные накопительные счета в банках;
• объединение средств в рамках управляющих организаций и ассоциаций ТСЖ;
• специальные накопительные (восстанови­тельные) фонды;
• система жилищных строительных сбереже­ний;
• паевые инвестиционные фонды.

Каждая из описанных выше моделей пред­ставляется достаточно рискованной: денежные средства собственников попадают на счета част­ных управляющих организаций или специали­зированных финансовых учреждений, которые подпадают под действие законодательства о бан­кротстве. Город как собственник также несет обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества и, соответственно, должен от­числять денежные средства для их аккумули­рования до проведения капитального ремонта, а значит, бюджетные средства выходят из-под го­сударственного финансового контроля. Основные участники, их функции и цели участия представ­лены в табл. 2.

Противоречие интересов различных соб­ственников налицо. С одной стороны, вложе­ния своих средств собственниками помещений и их заинтересованность в экономии, с другой - сокращение бюджетных расходов на ресурсное обеспечение жилищной сферы и необходимость гарантировать сохранение накопленных средств собственников жилых помещений. Для устране­ния этой проблемы предлагается аккумулировать отчисления на капитальный ремонт (по решению общего собрания собственников или в соответствии с нормативным актом правительства Мо­сквы) в ГУ ИС округов на специальных счетах, открываемых в органах казначейства и находя­щихся в их временном распоряжении. Деньги, пе­речисленные на эти счета, остаются подконтроль­ными - основное отличие от любой другой схемы аккумулирования денежных средств, выходящих из казначейской системы. Такую модель целесо­образно внедрять в два этапа: сначала денежные средства только накапливаются, а затем капитали­зируются. Данную модель надо распространить на управляющие организации, не являющиеся ЖК, ЖСК, ТСЖ.

Рыночные отношения дают возможность диверсифицировать источники финансирова­ния капитального ремонта, поэтому представ­ляется целесообразным параллельно форми­ровать поддерживаемую государством систему кредитования затрат населения на капитальный ремонт. Такая задача решена путем создания нового института по финансированию капре­монта и модернизации жилья. На подобное учреждение возложены функции предоставле­ния банковских гарантий по ремонту и модер­низации жилья, а также функции кредитования и предоставления займов и ссуд собственникам жилья.

Таким образом, построение современной эффективной системы управления реструктури­зацией жилищной сферы и финансирования ка­питального ремонта жилищного фонда требует интеграции усилий и согласованных действий органов власти, финансовых институтов, пред­приятий различных форм собственности и част­ных лиц.

В заключение отметим, что субсидии будут действовать до перехода к полному возмещению гражданами затрат по оказанию услуг и выпол­нению работ для управления, содержания и ре­монта многоквартирного дома. В любом случае система финансового обеспечения потребует участия органов власти. Только такой подход мо­жет дать положительный результат при исполь­зовании всех видов имеющихся имущественных и неимущественных ресурсов. В переходный пе­риод развития экономики жилищной сферы при­лагаемая модель является востребованной и эф­фективной.